چند ماه پیش نیز پژوهشی درباره این موضوع به کمک IMF توسط (PIIE) انجام شد. بیش از ۳۰ سال است تعداد زیادی از کشورهای جهان در تب و تاب تجربه دردناک زندگی با تورم و مبارزه با تورم در رنج اند. بسیاری از آنها سیاست پولی خاصی را برگزیده اند که به «هدف گذاری تورم» (IT) معروف است و یکی از لازمه های آن افزایش نرخ های بهره یا سود است که گاهی تورم را به هزینه شدید افت فعالیتهای اقتصادی کاهش می دهد. جدا از این، سیاست سازان و سیاست گذاران عموماً هدف گذاری تورم را همراه با نوسانات شدید نرخ های ارز همراه می سازند ، چرا که مجبور می شوند بین تثبیت تورم (کاهش آن به سطح معقول و کاهش دامنه نوسانات آن) و تثبیت نرخ ارز یکی را انتخاب نمایند.
این بی ثباتی ها که بی ثباتی و تلاطم زندگی مردم را در پی دارد، پس اندازکنندگان (که در اصل نیروی محرکه سرمایه گذاری ها هستند) برخی کشورهای پذیرنده استراتژی هدف گذاری تورم را مجبور کرده است تا پس‌اندازهای خود را بصورت دلاری و یا بر مبنای سایر ارزهای معتبر (یعنی با تورم پایین و جهان شمول) سرمایه گذاری کنند و یا ریسک گریزان جامعه بسوی پس انداز در بانکها روند تا منابع و منافع خود را در مقابل کاهش پول ملی خود که تورم زده است و ارزش و قدرت خرید آن به شدت کاهنده شده است، محافظت نمایند.
اما سئوالی مهم و تصمیم ساز که باقی مانده آنست که : آیا سپرده گذاران در کشورهایی که چارچوب پولی هدف گذاری تورم را برگزیده اند و رژیم ارزی آنها از نوع نرخ ارز شناور است (مثل ما که «شناور مدیریت شده» را پذیرفته ایم و باید مقامات پولی دولت جدید مشخص کنند مشکل شناور دارد یا مشکل مدیریت یا هر دو) سرمایه گذاری آنها با پول ملی یا دلار کدامیک بهتر است؟ شواهد و نتایج پژوهشی که مبنای این یادداشت قرار گرفته گواه آنست که پس انداز و سپرده گذاری بر پایه پول ملی بطور کلی عایدی بیشتر یا حداقل برابر بازده سرمایه گذاری با دلار بدست می دهد. البته ژاپن بعلت وضع خاصی که دارد تنها استثناء بین کشورهای مورد بررسی است، آنهم بعلت آنکه نرخ بهره آنجا منفی است!
طبق آخرین آمار صندوق بین المللی پول ۴۱ کشور تا آخر سال ۲۰۱۹ (بخصوص کشورهای حوزه آمریکای لاتین و اقتصادهای در حال گذار اروپا) استراتژی پولی «هدف گذاری تورم» را به اجرا درآورده اند. تحت این چارچوب پولی ، بانک مرکزی نرخ های بهره را بعنوان یک ابزار سیاستی برای ثبات بخشی به تورم در حول و حوش هدف اعلام شده خود بکار می برند ، یعنی رژیم هدف گذاری تورم را اجرا می نمایند. اگر تورم در کشور خیلی بالاست بانک مرکزی نرخ های بهره یا سود را با اجرای سفت و سخت شرایط پولی بالا می برد و برعکس. در گذشته بسیاری از این کشورها یک نرخ ارز ثابت را هدف گذاری کرده بودند. گرچه رژیم نرخ ارز ثابت تا حدی می تواند به کنترل تورم بپردازد ولی این سیاست و چارچوب پولی ظرفیت یک بانک مرکزی را در پاسخ و عکس العمل بجا و به موقع و به اندازه در مقابل تکانه ها و شوک های اقتصادی اثرگذار بر اشتغال و تورم محدود می سازد.
بعلاوه ، رژیم نرخ ارز ثابت اغلب کشور را در معرض هجمه و حملات سفته بازانه قرار می دهد (هجوم دارندگان پول داخلی برای خرید ارزی که نرخ ثابتی دارد برای فروش آن در کوتاهترین زمان به قیمت بالاتر چرا که عرضه ارز مزبور دائمی نمی تواند باشد و هیچ بانک مرکزی خواهان تهی شدن ذخایر ارزی خود نیست.)
این افزایش بی ثباتی ها و نا اطمینانی ها که محیط نرخ ارز را در کشورهای با هدف گذاری تورم احاطه کرده پدیده ای جدید است. این شرایط نامطلوب و تداوم انتظارات از تضعیف آنی فزاینده یا ناگهانی پول ملی پس اندازکنندگان را وسوسه و تشویق می نماید پس اندازهای خود را بصورت دلاری سپرده گذاری کنند. بدین پدیده که در بسیاری از کشورهای در حال توسعه قابل مشاهده است «دلاری شدن سپرده ها» می گویند. این رخداد شوم را اخیراً در ترکیه شاهد بوده ایم که در آنجا سهم سپرده گذاریها به پول خارجی از ۳۰ درصد در ۲۰۱۳ به ۴۷ درصد در پایان سال گذشته (۲۰۲۰) افزایش پیدا کرد.
اعداد و ارقام ستون اول سال پذیرش استراتژی پولی مزبور را نشان می دهد. ستون دوم میانگین نرخ تورم آن کشورها و ستون سوم نرخ بهره یا سود بر مبنای پول داخلی و ستون بعد همان نرخ را بر حسب دلار نشان می دهد. ستون بعد نرخ بهره در ایالات متحده و سرانجام ستون آخر تفاوت دو ستون قبل را که نتیجه پژوهش است به نمایش می گذارد. برای مثال ، در برزیل ، روسیه و اوکراین عایدی ناشی از نرخ بهره یا سود بر پایه پول ملی آنها ۵ درصد بیشتر از عایدی سپرده گذاری دلاری است. بهرحال برای تمامی آن کشورها بازدهی سپرده گذاری بر پایه پول ملی بیشتر از بازدهی دلاری بوده است.»
مقایسه بازدهی بازار مسکن با سایر گروه های دارایی سرمایه‌ای
مطابق آمار، در طول ده سال گذشته رشد قیمت مسکن به دنبال رشد سریع قیمت آهن آلات سالیانه حدود ۳۰ درصد بوده است، این در حالیست که تورم حدود ۲۲ درصدی را داشته ایم. این .
در دیجیاتو ثبت‌نام کنید
جهت بهره‌مندی و دسترسی به امکانات ویژه و بخش‌های مختلف در دیجیاتو عضو ویژه دیجیاتو شوید.
تازه‌های تکنولوژی
سلب مسئولیت: دیجیاتو صرفا نمایش‌دهنده این متن تبلیغاتی است و تحریریه مسئولیتی درباره محتوای آن ندارد.
مطابق آمار، در طول ده سال گذشته رشد قیمت مسکن به دنبال رشد سریع قیمت آهن آلات سالیانه حدود ۳۰ درصد بوده است، این در حالیست که تورم حدود ۲۲ درصدی را داشته ایم. این بدان معناست که رشد حقیقی قیمت مسکن و قیمت آهن آلات مصرفی به طور سالانه ۸ درصد گزارش شده است. در مورد زمین این عدد به ۳۴ درصد می رسد که مقدار نسبتاً بالایی در مقیاس تجمعی محسوب می گردد. اما در بخش اجاره، رشد حدوداً ۲۱ درصدی را شاهد بوده ایم که همسو با تورم بوده است. بنابراین مطابق انتظار میزان رشد اجاره بها با درامد مردم پیش رفته است. اما رشد مسکن و زمین همچون دیگر گروه‌های دارایی سرمایه ای مانند بورس و طلا از تورم پیشی گرفته است. لازم به ذکر است در بین گروه ها، بازار سرمایه با رشد حدود سالانه ۵۶ درصد بیشترین رشد را تجربه کرده است.
آیا سرمایه گذاری در مسکن خوب است
اشکال سرمایه گذاری در حوزه مسکن شامل دو حوزه کلی ۱) ساخت و ساز و تولید مسکن و ۲) خرید و نگهداری زمین یا مسکن می‌باشد، که هر کدام ریسک‌های خود را دارا هستند و رابطه مستقیمی بین ریسک و بازدهی وجود دارد. هر چقدر این ریسک بیشتر باشد میزان بازدهی هم ممکن است بیشتر باشد. حوزه ساخت و ساز که به دلیل افزایش قیمت آهن و مصالح ساختمانی دارای ریسک بیشتری می باشد و به همین دلیل ۲۰ درصد سود بیشتری نسبت به خرید و نگهداری مسکن، مازاد بر افزایش قیمت زمین و تورم دارد. اما به هر شکل نوع اول یعنی ساخت و ساز مسکن ریسک بیشتری را دارد چرا که سرمایه گذار باید عملیات دشوارتری را طی کند تا به هدف سرمایه گذاری یعنی ساخت مسکن برسد.
در بین انواع ساختمان ها نیز ریسک واحدهای تجاری بیش از واحدهای اداری و پس از این دو کمترین ریسک مربوط به واحدهای مسکونی می باشد. چرا که واحدهای مسکونی همیشه دارای مشتری هستند و حداقل به راحتی درامد مستاجر را می توان از آن ها فراهم کرد بنابراین همیشه میزان تقاضا برای این ملک ها تقریبا ثابت است و نوسان زیادی ندارد. در صورتی که واحدهای اداری و تجاری ممکن است در مقاطعی به علت رکود دچار مشکل در تقاضا (به دلیل اثر نوسانات ارزی و تحریم ها بر روی کسب و کارها) باشند و شرایط بحرانی را داشته باشند.
از طرفی افزایش تعداد واحدهای تجاری در ایران ریسک این نوع سرمایه گذاری را نیز بیشتر کرده است. این افزایش به گونه ای است که مطابق آمار به طور مثال در تهران برای هر ۴ خانوار یک واحد تجاری وجود دارد و بسیاری از واحدهای تجاری حتی در پاساژهای مهم خالی و بدون متقاضی هستند. در شرایط طبیعی واحدهای مسکونی، ادارای و تجاری به ترتیب ۵، ۶ و ۸ درصد بازدهی اجاره دارند که در حال حاضر این نسبت برای واحدهای تجاری برقرار نیست و به نظر هم نمی آید چشم انداز خوبی داشته باشد.. به طور کلی رشد قیمت زمین بیشتر از قیمت مسکن بوده است اما باید در نظر داشت که در حالت مسکن درامد اجاره نیز به دارایی افزوده می شود در حالی که در زمین این ظرفیت وجود ندارد.
اولویت بندی پارامترهای مورد نیاز در خرید متراژ و مکان واحدهای ساختمانی
اینکه واحدهای با متراژ کوچک یا بزرگ، تهران یا شهرستان و حتی کدام مناطق تهران برای سرمایه گذاری مناسب تر است در دید بلند مدت و کلی مطابق آمار تفاوت قابل ملاحظه ای نخواهد داشت اما می تواند موضوعاتی از جمله پتانسیل و زیر ساخت رشد شهر، میزان عرضه و تقاضا و تراکم و محدودیت های موجود در ساخت و ساز تأثیر گذار باشد. به طور مثال در تهران مناطق یک، دو و پنج بیشترین رشد را داشته اند که به دلیل مستعد بودن برای پیشرفت بیشتر نسبت به سایر مناطق تهران مناسب تر بوده است و در مقابل مناطقی که دارای بافت فرسوده بیشتری بوده اند کمترین رشد را داشته اند. نکته حائز اهمیت دیگر این است که آمارهای ثبت شده این باور که رشد واحدهای کوچکتر بیشتر بوده است را رد می کند و کیفیت پتانسیل رشد شهر بیشترین تأثیر را خواهد داشت.
مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن
محافظت سرمایه در برابر تورم
مسکن نیاز اساسی، همیشگی و بنیادی خوانوارها است که تقاضای مشخصی همیشه وجود دارد. با نگاه این موضوع در سطح جهانی مشخص می شود بیشترین رشد دارایی ها در طول یک قرن گذشته به خصوص در شهرهای بزرگ روی رشد قیمت مسکن بوده است. مطالعات نشان داده است که این روند در حال رشد نیز می باشد.
سرمایه گذاری کم ریسکی است.
قابلیت استفاده برای خانواده که منجر به داشتن ثبات و آرامش خاطر می گردد.
منبع بسیار خوبی برای گرفتن اعتبار مالی و اجتماعی برای خانوار محسوب می شود.
امکان وثیقه گذاری و وام گیری در هنگام تهیه مسکن وجود دارد که یک اهرم مالی بسیار مهم ایجاد می کند و میزان بازدهی را بسیار بالا می برد. همچنین در دوره های تورمی و چرخه های رشد قیمت مسکن این تفاوت بین بخش مسکن و سایر بخش ها محسوس تر می شود.
عدم تأثیر نه چندان زیاد نوسانات فصلی در بلند مدت برای سرمایه گذاری در این حوزه
معایب سرمایه گذاری در مسکن
برای حضور در حوزه سرمایه گذاری در مسکن، دارایی نسبتاً قابل توجهی نیاز است و با اعداد کوچک نمی توان وارد این بازار شد.
نقد شوندگی نسبتاً پایینی دارد (البته در شهرهای بزرگ بسیار بهتر از شهرهای کوچک می باشد)
دارای ریسک های حقوقی و قانونی می باشد که برای سرمایه گذاری کوتاه مدت محدودیت ایجاد می کند.
حوزه مسکن دارای چرخه های قیمتی می باشد به گونه ای که ممکن است چند سال وارد رکود شده به گونه ای که در این سال ها رشد واقعی قیمت مسکن منفی می شود که این موضوع ریسک هایی را به همراه خواهد داشت.
زمان ورود به این بازار در کشور ما بسیار حائز اهمیت است. پارامتر تعیین کننده در این موضوع چرخه های رکود و رونق بازار مسکن می باشد. در کشور ما این چرخه ها که به طور تقریباً منظم معمولاً یک دوره 6 ساله می باشند شامل 4 سال رکود و 2 سال رونق هستند. البته گاهی اوقات این الگوها تغییر می کند اما به طور کلی در چند دهه این چرخه تکرار شده است. بنابراین اگر کسی بتواند این زمان ها را تشخیص دهد و در ابتدای دوره رونق یا انتهای دوره رکود وارد این بازار بشود سود بسیار مناسب و مطمئنی می تواند کسب کند. اما به طور کلی در حوزه مسکن باید بیشتر نگاه بلند مدت داشت چرا که دارای ثقل سنگین تری نسبت به دیگر بازارهای سرمایه گذاری در کشورمان می باشد.
در حال حاضر طبق چرخه تکرار شده قبلی باید ابتدای رکود در این بازار باشد اما با توجه به تورم بالای کشور و افزایش سرسام آور دارایی های سرمایه ای در طول دو سال گذشته، هنوز آن چنان رکود دیده نشده است به گونه ای که در سه ماه گذشته قیمت مسکن ۵۰ درصد رشد داشته است اما در میزان ساخت و ساز و مقایسه رشد قیمت مسکن با سایر دارایی ها (با مقایسه بازدهی حوزه های سرمایه گذاری حذف تورم موجود) علائم رکود دیده می شود. با توجه به قیمت ها به نظر حباب قیمتی خاصی در مسکن مشاهده نمی شود و کاهش قیمت مسکن در آینده با پارامترهای اقتصادی موجود بسیار بعید به نظر می رسد.
بهترین ارز دیجیتال برای سرمایه گذاری کوتاه مدت
سرمایه گذاران، ۲ عامل کلی را قبل از تزریق پول در بازار ارزهای دیجیتال، بررسی می‌کنند. اولین مورد اینکه میزان سودی که می‌توانند به دست بیاورند چقدر است و دومین مورد اینکه حداکثر ضرری که می‌توانند متقبل شوند چقدر است.
ارز دیجیتال، بازاری نسبتاً نوپاست که فرصت‌های هیجان‌انگیزی را برای کسب سود نشان داده‌است.
چشم‌انداز ارزهای دیجیتال
«ارزهای دیجیتال که در سال ۲۰۱۰ با بیت‌کوین هویت پیدا کرده و تحولی در حوزه مالی ایجاد کردند، تا به امروز با گسترش کاربردهایشان در حال رشد فزاینده بوده و هستند. ارزش کل بازار ارزهای دیجیتال از تنها ۵ میلیارد در سال ۲۰۱۴، به ۳٬۰۰۰ میلیارد در سال ۲۰۲۱ رسیده که معادل حدود ۶۰٬۰۰۰ درصد رشد است. در این میان ارزها خود به حوزه‌های مختلف از جمله NFT، متاورس، مالی، انتقال فایل، هوش مصنوعی و غیره تقسیم می‌شوند و هر حوزه بر حسب کاربری‌هایش در زمان‌هایی بیشتر از سایر حوزه‌ها رشد میکند».
سرمایه گذاری در ارزهای دیجیتال
احتمالاً با افرادی که تا کنون در این حوزه سرمایه گذاری کردهاند و برای خرید ارز دیجیتال صرافی مربوط به آن را انتخاب کرده و در آن مشغول هستند، برخورد داشته‌اید. با بررسی دو شاخص میزان سود قابل‌کسب و میزان ضرر قابل‌کسب، تصمیم‌گیری نهایی برای سرمایه‌گذاری باید صورت بگیرد. البته نوع تحلیلی که با استفاده از سیستم آن، این شاخص‌ها به دست می‌آید نیز از اهمیت ویژه ای برخوردار است که جلوتر به بررسی آنها می‌پردازیم. سرمایه گذاران با در نظر گرفتن میزان سود خود به میزان ضرر (risk/reward) تصمیم می‌گیرند که سرمایه گذاری کنند یا نه. این ساده‌ترین تعریفی است که می‌توان برای سیستم سرمایه گذاری توضیح داد.
از آنجا که بازار مقایسه بازدهی حوزه های سرمایه گذاری ارزهای دیجیتال یک مارکت نوپا تلقی می‌شود، همچنان از نوسانات قیمتی بالایی برخوردار بوده و صرفاً افراد و یا سرمایه گذارانی به آن ورود می‌کنند که از ریسک پذیری بالایی برخوردار باشند. این نوسانات بعضاً می‌تواند به میزان ۵۰% تا ۱۰۰% تغییر قیمتی در روز باشد و از بین بردن ریسک این میزان از نوسان را معمولاً سرمایه گذاران با کم کردن حجم سرمایه به نسبت سرمایه کلی برای بازار رمز ارزی انجام می‌دهند. برای مثال اگر فردی x تومان برای سرمایه گذاری داشته باشد، برای کم کردن ریسک نوسانات بالای رمز ارزی، از ۱۰% تا ۲۰% x خود را به بازار ارزهای دیجیتالی تخصیص داده و ۸۰% x را به بازارهایی با ریسک پایین‌تر انتقال می‌دهد.
موضوعی که نباید از آن برای به دست آوردن سودهای کوتاه مدت، چشم پوشید، این است که سیستم معاملاتی هر سرمایه گذاری برای چه بازه زمانی طراحی شده است. یعنی اگر فردی می‌خواهد در بازه‌های کوتاه از بازار ارزهای دیجیتال کسب سود کند، باید با استفاده از یک ابزار تحلیلی کوتاه مدت، با بهره‌گیری از استراتژی معاملاتی کوتاه مدت اقدام به سرمایه گذاری کوتاه مدت کند.
روش پیدا کردن فرصت‌های سرمایه گذاری
نکته‌ای که سرمایه گذاران باید به یاد داشته باشند این است که بازارهای مالی همواره پر از فرصت‌های مختلف سرمایه گذاری بوده و نباید نگران سود نکردن و یا از دست دادن یک یا چند فرصت سرمایه گذاری باشند. افراد باید با نگاهی فارغ از مقایسه بازدهی حوزه های سرمایه گذاری احساسات به بازار وارد شوند و به استراتژی خود پایبند باشند. در این مسیر ابزار تحلیلی نیز نقش ویژه ای دارد. به طور مثال اگر از روش تحلیلی فاندامنتال برای سرمایه گذاری استفاده شود، نباید انتظار داشت که در بازه زمانی کمی به سود دلخواه برسیم، چرا که بازدهی این روش تحلیلی صرفاً بلند مدت بوده و گاهاً با دید کوتاه مدت، سرمایه گذارها متحمل ضررهای هنگفتی می‌شوند.
تحلیلگران مطرح تقریباً اتفاق نظر دارند که با روش‌هایی از قبیل تکنیکال و اندیکاتوری ، می‌توان در بازه‌های زمانی مختلف، از بازار ارزهای دیجیتال، کسب سود کرد. اما نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که ابزارهای تکنیکالی در بازه‌های کوتاه مدت موفق تر عمل کردهاند . بر همین اساس چارچوب‌ها و روش‌های فراوانی را می‌توان یافت که بر اساس قوانین آنها، معامله گران زیادی مشغول به ترید هستند. روش‌هایی مانند پرایس اکشن، الیوت کلاسیک و پیشرفته، هارمونیک پترن و بسیاری دیگر که هم‌اکنون کاربرد دارند.
فاندامنتال یا تکنیکال
معمولاً این دو دستگی و جبهه‌گیری میان تحلیل گران فاندامنتال و تکنیکال وجود دارد که هرکدام پافشاری بیشتری بر روش تحلیلی خود دارند. اما اگر بازه زمانی ای که سرمایه گذاران می‌خواهند از آن کسب سود کنند، بازه ای کوتاه مدت باشد، باید بررسی کرد که کدام روش‌ها می‌توانند عملکرد بهتری داشته باشند.
به علت بالا بودن هیجانات در بازار ارزهای دیجیتال، اخبار تأثیر بسزایی بر میزان خرید و فروش توکن‌ها در بازار دارد. برای مثال در سال ۲۰۲۱ خبر پذیرش بیت کوین توسط شرکت تسلا برای انجام پرداخت‌ها و حمایت ویژه جمعی از فعالان بازارهای مالی از بیت کوین، شاهد شکل گیری روند صعودی قیمتی بودیم که توانست قیمت بیت کوین را از حدود ۱۲۰۰۰ دلار تا قیمت ۶۹۰۰۰ دلار افزایش دهد. اما آیا در بازه‌های زمانی کوتاه مدت نیز اخبار و رویدادهای مختلف رمز ارزی بر قیمت بازار تأثیر گزار است؟ پاسخ را می‌توان از روی مقایسه زمان انتشار اخبار بر چارت قیمتی به دست آورد. برای مثال در انتهای سال ۲۰۲۱ خبر پذیرش توکن لایت کوین توسط فروشگاه زنجیره‌ای وال مارت توانست یک پامپ قیمتی ۵۰% را برای این رمز ارز رقم بزند. و یا برای مثالی دیگر رویداد و بروزرسانی آلونزو بر روی شبکه کاردانو توانست موج جدیدی از سرمایه گذاران را به سمت این رمز ارز بکشاند. پس می‌توان نتیجه گرفت که با بررسی مداوم اخبار و رویدادهای حوزه رمزارزی ، می‌توان در بازه‌های زمانی کوتاه مدت نیز کسب سود کرد.
در سوی دیگر در روش تحلیل تکنیکالی نیز می‌توان با بهره‌گیری از کانال کشی‌ها و یا سطوح حمایت و مقاومت بر روی چارت قیمتی هر رمز ارز، در تایم فریم‌های پایین، از نوسانات قیمتی آن کسب سود کرد. در این بین برخی از معامله گران صرفاً از اندیکاتورها برای انجام معامله خود استفاده می‌کنند و برخی نیز از ترکیب چندین روش مختلف به سیستم معاملاتی خود دست پیدا می‌کنند.
سخن آخر
با فراگیری ارزهای دیجیتال در کشورهای مختلف و پذیرش هر چه بیشتر رمرز ارزها برای کاربردهایی مانند روش پرداخت و یا به عنوان جاگزینی سریع برای سیستم بانکداری، می‌توان این چشم انداز را برای آن ترسیم کرد که در آینده نه چندان دور، دانش بلاکچین به ارتقای حوزه مالی، شتابی دو چندان خواهد داد. این که صرفاً بخواهیم از حوزه رمز ارزی برای خرید و فروش ارزهای دیجیتال استفاده کنیم، شاید نگاهی کوتاه مدت باشد. اما با بهره‌گیری از خدماتی که هر روزه بر بستر شبکه‌های مختلف تعریف می‌شود، از قبیل استیک کردن (Staking) و یا خدمات وام (Lending) و به طور کلی سیستم مالی غیر متمرکز (DeFi) که می‌تواند پایه و اساس خدمات بانکداری سنتی را با سرعت و امنیت بالا، به صورت غیر متمرکز ارائه دهد، می‌توان افق موفقیت بلند مدتی را برای شبکه‌های مختلف بلاکچینی، متصور شد. افقی که در آن فردیت جای خود را به هویت می‌دهد و شناسه‌های افراد فقط و فقط هشی است که در سیستم بلاکچین تعریف شده. شاید ترسناک به نظر برسد، اما آرمان شهری که بتواند به جامعه بشری با نگاهی عادلانه بنگرد، فقط از طریق یکسان‌سازی ایجاد می‌شود.
مقایسه بازدهی پس‌انداز دلاری با پول ملی در کشورهای جهان
در ترکیه سهم سپرده گذاریها به پول خارجی از ۳۰ درصد در ۲۰۱۳ به ۴۷ درصد در پایان سال گذشته (۲۰۲۰) افزایش پیدا کرد. / در برزیل، روسیه و اوکراین عایدی ناشی از نرخ بهره یا سود بر پایه پول ملی آنها ۵ درصد بیشتر از عایدی سپرده گذاری دلاری است. بهرحال برای تمامی آن کشورها بازدهی سپرده گذاری بر پایه پول ملی بیشتر از بازدهی دلاری بوده است
خبراقتصادی - بی‌ثباتی‌ها، پس‌اندازکنندگان برخی کشورهای پذیرنده استراتژی هدف گذاری تورم را مجبور کرده است تا پس‌اندازهای خود را به صورت دلاری و یا بر مبنای سایر ارزهای معتبر (یعنی با تورم پایین و جهان شمول) سرمایه گذاری کنند واینکه مردم تحت چه شرایطی پول خارجی را به پول ملی و داخلی ترجیح می دهند همیشه دغدغه پژوهش های دانشگاهی و مقامات پولی بوده است. 26 سال پیش پژوهشی برای بانک مرکزی تحت عنوان «جایگزینی پول ملی (دلاری شدن اقتصاد ایران) انجام شد که نتایج آن در ششمین همایش سالیانه بانک هم ارائه شد. شواهد و نتایج پژوهشی گواه آنست که پس‌انداز و سپرده‌گذاری بر پایه پول ملی به طور کلی عایدی بیشتر یا حداقل برابر با بازده سرمایه‌گذاری با دلار به دست می‌دهد.
چند ماه پیش نیز پژوهشی درباره این موضوع به کمک IMF توسط (PIIE) انجام شد. بیش از ۳۰ سال است تعداد زیادی از کشورهای جهان در تب و تاب تجربه دردناک زندگی با تورم و مبارزه با تورم در رنج اند. بسیاری از آنها سیاست پولی خاصی را برگزیده اند که به «هدف گذاری تورم» (IT) معروف است و یکی از لازمه های آن افزایش نرخ های بهره یا سود است که گاهی تورم را به هزینه شدید افت فعالیتهای اقتصادی کاهش می دهد. جدا از این، سیاست سازان و سیاست گذاران عموماً هدف گذاری تورم را همراه با نوسانات شدید نرخ های ارز همراه می سازند ، چرا که مجبور می شوند بین تثبیت تورم (کاهش آن به سطح معقول و کاهش دامنه نوسانات آن) و تثبیت نرخ ارز یکی را انتخاب نمایند.
این بی ثباتی ها که بی ثباتی و تلاطم زندگی مردم را در پی دارد، پس اندازکنندگان (که در اصل نیروی محرکه سرمایه گذاری ها هستند) برخی کشورهای پذیرنده استراتژی هدف گذاری تورم را مجبور کرده است تا پس‌اندازهای خود را بصورت دلاری و یا بر مبنای سایر ارزهای معتبر (یعنی با تورم پایین و جهان شمول) سرمایه گذاری کنند و یا ریسک گریزان جامعه بسوی پس انداز در بانکها روند تا منابع و منافع خود را در مقابل کاهش پول ملی خود که تورم زده است و ارزش و قدرت خرید آن به شدت کاهنده شده است، محافظت نمایند.
اما سئوالی مهم و تصمیم ساز که باقی مانده آنست که : آیا سپرده گذاران در کشورهایی که چارچوب پولی هدف گذاری تورم را برگزیده اند و رژیم ارزی آنها از نوع نرخ ارز شناور است (مثل ما که «شناور مدیریت شده» را پذیرفته ایم و باید مقامات پولی دولت جدید مشخص کنند مشکل شناور دارد یا مشکل مدیریت یا هر دو) سرمایه گذاری آنها با پول ملی یا دلار کدامیک بهتر است؟ شواهد و نتایج پژوهشی که مبنای این یادداشت قرار گرفته گواه آنست که پس انداز و سپرده گذاری بر پایه پول ملی بطور کلی عایدی بیشتر یا حداقل برابر بازده سرمایه گذاری با دلار بدست می دهد. البته ژاپن بعلت وضع خاصی که دارد تنها استثناء بین کشورهای مورد بررسی است، آنهم بعلت آنکه نرخ بهره آنجا منفی است!
طبق آخرین آمار صندوق بین المللی پول ۴۱ کشور تا آخر سال ۲۰۱۹ (بخصوص کشورهای حوزه آمریکای لاتین و اقتصادهای در حال گذار اروپا) استراتژی پولی «هدف گذاری تورم» را به اجرا درآورده اند. تحت این چارچوب پولی ، بانک مرکزی نرخ های بهره را بعنوان یک ابزار سیاستی برای ثبات بخشی به تورم در حول و حوش هدف اعلام شده خود بکار می برند ، یعنی رژیم هدف گذاری تورم را اجرا می نمایند. اگر تورم در کشور خیلی بالاست بانک مرکزی نرخ های بهره یا سود را با اجرای سفت و سخت شرایط پولی بالا می برد و برعکس. در گذشته بسیاری از این کشورها یک نرخ ارز ثابت را هدف گذاری کرده بودند. گرچه رژیم نرخ ارز ثابت تا حدی می تواند به کنترل تورم بپردازد ولی این سیاست و چارچوب پولی ظرفیت یک بانک مرکزی را در پاسخ و عکس العمل بجا و به موقع و به اندازه در مقابل تکانه ها و شوک های اقتصادی اثرگذار بر اشتغال و تورم محدود می سازد.
بعلاوه ، رژیم نرخ ارز ثابت اغلب کشور را در معرض هجمه و حملات سفته بازانه قرار می دهد (هجوم دارندگان پول داخلی برای خرید ارزی که نرخ ثابتی دارد برای فروش آن در کوتاهترین زمان به قیمت بالاتر چرا که عرضه ارز مزبور دائمی نمی تواند باشد و هیچ بانک مرکزی خواهان تهی شدن ذخایر ارزی خود نیست.)
این افزایش بی ثباتی ها و نا اطمینانی ها که محیط نرخ ارز را در کشورهای با هدف گذاری تورم احاطه کرده پدیده ای جدید است. این شرایط نامطلوب و تداوم انتظارات از تضعیف آنی فزاینده یا ناگهانی پول ملی پس اندازکنندگان را وسوسه و تشویق می نماید پس اندازهای خود را بصورت دلاری سپرده گذاری کنند. بدین پدیده که در بسیاری از کشورهای در حال توسعه قابل مشاهده است «دلاری شدن سپرده ها» می گویند. این رخداد شوم را اخیراً در ترکیه شاهد بوده ایم که در آنجا سهم سپرده گذاریها به پول خارجی از ۳۰ درصد در ۲۰۱۳ به ۴۷ درصد در پایان سال گذشته (۲۰۲۰) افزایش پیدا کرد.
اعداد و ارقام ستون اول سال پذیرش استراتژی پولی مزبور را نشان می دهد. ستون دوم میانگین نرخ تورم آن کشورها و ستون سوم نرخ بهره یا سود بر مبنای پول داخلی و ستون بعد همان نرخ را بر حسب دلار نشان می دهد. ستون بعد نرخ بهره در ایالات متحده و سرانجام ستون آخر تفاوت دو ستون قبل را که نتیجه پژوهش است به نمایش می گذارد. برای مثال ، در برزیل ، روسیه و اوکراین عایدی ناشی از نرخ بهره یا سود بر پایه پول ملی آنها ۵ درصد بیشتر از عایدی سپرده گذاری دلاری است. بهرحال برای تمامی آن کشورها بازدهی سپرده گذاری بر پایه پول ملی بیشتر از بازدهی دلاری بوده است.»
سرمایه گذاری در مسکن، بهترین و مطمئن ترین بازار برای سرمایه گذاری
سرمایه گذاری یعنی خرید دارایی ( مانند خرید ملک مسکونی ) به امید افزایش قیمت آن در آینده؛ کالایی را که احتمال می دهید در آینده ممکن است پر طرفدار باشد، خریداری می‌کنید و با گذشت زمان و افزایش قیمت کالا ، شما به سود می رسید.
امروزه به خوبی می‌دانیم فقط کسب درآمد کافی نیست و برای اینکه به ثروت مناسبی برسیم و زندگی راحتی داشته باشیم؛ لازم است که در کنار کسب و کار خود سرمایه گذاری های مختلفی داشته باشیم و درآمدهای غیر فعال ایجاد کنیم. یکی از راه‌های ایجاد درآمد غیر فعال، سرمایه گذاری است.
از طرفی با توجه به شرایط اقتصادی که در کشور وجود دارد و افت ارزش پول ایران، لازم است تا با پس انداز خود سرمایه‌گذاری انجام بدهیم تا ارزش پس اندازی که داریم کاهش پیدا نکند و در کنار آن سود نیز به دست آوریم.
در میان بازارهای مختلف اعم از طلا، سکه، بورس، فرابورس و بازارهای دیگر، سرمایه گذاری در بازار مسکن اولویت ویژه‌ای دارد. سرمایه گذاری در هر بخش با توجه به تصمیمات سیاسی، داخلی و خارجی، نوسانات زیادی دارد و می تواند ریسک بالایی داشته باشد؛ اما بازار مسکن تحت تاثیر عوامل کمتری قرار میگیرد و با توجه به تقاضای هر روزه مسکن، بازار مطمئنی برای سرمایه گذاری می باشد.
برای مقایسه بازارهای مالی و فهمیدن این موضوع که سرمایه گذاری در چه بازاری بهتر است باید فاکتورهای زیادی را بررسی کرد از جمله:
فاکتورهای انتخاب بازار سرمایه گذاری مناسب:
- میزان بازدهی سرمایه:
از جمله این فاکتورها مقدار بازدهی سرمایه است. این که انتظار داریم چه مقدار بازدهی را از سرمایه ای که قرار می‌دهیم بدست آوریم، یک موضوع مهم است. - مدت زمان سرمایه گذاری:
مدت زمانی که سرمایه خود را در بازار سرمایه گذاری قرار می دهیم، دیگر فاکتور مورد نیاز برای بررسی است. - مقدار سرمایه اولیه:
سومین مسئله، مقدار سرمایه اولیه است که برای سرمایه گذاری در بازار وارد می کنیم.
تمام این نکات امور تعیین‌کننده‌ای برای سرمایه گذاری در بازارهای مختلف از جمله بازار سرمایه گذاری در مسکن می باشند.
سرمایه گذاری در مسکن به چه روش هایی انجام می شود؟
بهتر است قبل از سرمایه گذاری در هر بخشی، اطلاعات و دانش خود را افزایش دهیم. روش سرمایه گذاری برای هر شخص متفاوت می باشد. مثلاً شخصی که صبر و حوصله دارد می تواند در ساخت و ساز ملک موفق‌تر عمل کند، اما ممکن است این فرد در خرید و فروش ملک موفقیت چندانی نداشته باشد. از طرفی ممکن است شخصی که خرید و فروش را به خوبی آموخته باشد در ساخت و ساز ، موفق عمل نکند.
به طور کلی روش های سرمایه گذاری در مسکن به 6 شیوه تقسیم می شود:
سرمایه گذاری خرید و فروش مسکن:
خرید املاک قدیمی و بازسازی آنها:
خرید خانه‌های کلنگی برای ساخت و ساز:
سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن:
سرمایه گذاری در بخش اجاره مسکن:
مشارکت در ساخت مسکن:
مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن:
نوع سرمایه گذاری و میزان سرمایه، نقش زیادی در تعیین مزایا و معایب آن دارد. اما به طور کلی به چند مزیت مهم سرمایه گذاری در ملک اشاره می کنیم:
- گرفتن اجاره بها، یک منبع درآمد پایدار:
افراد می توانند با خرید و سرمایه گذاری در مسکن و اجاره آن یک منبع درآمد پایدار برای خود به وجود آورند. - سرمایه گذاری با پول رهن خانه:
یکی دیگر از راه های کسب درآمد از طریق سرمایه‌گذاری در مسکن، رهن خانه مسکونی و سرمایه گذاری با پول آن است. - ریسک کمتر بازار ملک:
بازار مسکن شیب نوسانات کمتری نسبت به سایر بازارها دارد. چه ریسک سیستماتیک و چه غیر سیستماتیک برای سرمایه گذاری در بازار مسکن کمتر است. - استفاده از تسهیلات مسکن:
در بقیه بازارهای سرمایه گذاری شما نمی‌توانید هیچگونه تسهیلاتی دریافت کنید. اما در بازار مسکن در هر بخش می توانید تسهیلات بازار مسکنرا دریافت کنید. - تنوع سرمایه گذاری در بازار مسکن:
در بازار مسکن به روش های مختلف می توانید سرمایه گذاری انجام دهید. از جمله خرید ملک، زمین، آپارتمان و ملک قدیمی. تمامی این موارد نوعی از سرمایه گذاری در بازار مسکن هستند. - عدم سرقت دارایی:
کسی نمی تواند دارایی شما را مانند طلا یا سکه به سرقت ببرد. - عدم نیاز به دانش و اطلاعات آکادمیک:
بازار مسکن نیز مثل هر بازار دیگری نیازمند تجزیه و تحلیل می باشد. ولی برای این تجزیه و تحلیل نیاز به تخصص یا تحصیلات آکادمیک نیست. دانش و اطلاعات باید در حدی باشد که بتوانید تحلیل‌های بازار و افزایش و کاهش قیمت‌ها را متوجه شوید.
معایب سرمایه گذاری در بازار مسکن:
- نیاز به نقدینگی بسیار بالا:
یکی از مهم ترین ایرادات سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که نیاز به نقدینگی بالایی دارد و با سرمایه کم نمی توان این کار را شروع کرد. - هزینه استهلاک خانه:
مشکلی که در بازارهای دیگر وجود ندارد ولی در بازار مسکن دیده می شود، هزینه استهلاک خانه است. با افزایش سن خانه قیمت آن کاهش پیدا میکند. - نقدشوندگی پایین:
زمان زیادی می برد تا یک ملک به فروش برود و به پول نقد تبدیل شود. - قدیمی شدن مدل و نمای ساختمان:
یکی از ایرادات دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این است که هر سال مدل ها و نقشه های جدیدی برای ساختمان در نظر گرفته می شود. - ریسک بلاهای طبیعی:
وقوع نا به هنگام آتش سوزی، سیل و زلزله موجب نابود شدن سرمایه به کار گرفته شده در حوزه مسکن می شود.
چرا ورود به بازار املاک، یک سرمایه گذاری مطمئن است؟
اگر شاخص هایی که افزایش قیمت مسکن را نشان می دهند بررسی کنیم؛ متوجه می شویم قیمت مسکن همیشه رو به رشد بوده است؛ گاهی این رشد با سرعت بالا و گاهی با سرعت پایین است. به همین علت، سرمایه‌گذاری در مسکن جزو امن ترین و بهترین سرمایه گذاری ها است.
مسکن جزو اولین نیازهای هر شخص در طول زندگی وی است و جزو نیازهای زیستی عنوان می شود؛ بنابراین هیچ وقت تقاضا برای مسکن با کاهش دائمی روبرو نخواهد شد و همین تقاضای همیشگی – که بر کسی هم پوشیده نیست – باعث شده است مسکن کالایی باشد که همیشه روند رو به رشدی دارد؛ بنابراین شما می توانید از رشد سرمایه خود اطمینان داشته باشید.
مهمترین نکته در سرمایه گذاری در مسکن این است که شما می توانید کنترل سرمایه خود را داشته باشید. این موضوع کم و بیش در سایر بازارهای سرمایه گذاری امکان ندارد. زیرا در سایر زمینه ها، عوامل بسیار مختلفی وجود دارند که باعث از دست رفتن سرمایه و یا افزایش سود شما خواهند شد و شما یکی از عوامل کنترل کننده سرمایه خود هستید و نقش پر رنگ تری ندارید.
چه زمانی برای سرمایه گذاری در بازار مسکن بهتر است؟
زمانی برای سرمایه گذاری در مسکن مناسب است که بازار مسکن در آرامش باشد و قیمت ها هنوز به حد بالای خود نرسیده باشند.
عموماً مشاوران سرمایه گذاری در مسکن به این نتیجه رسیده اند که بازار مسکن بازاری تقریباً ۴ ساله است و هر ۴ سال یک جهش قیمت در بازار مسکن رخ می دهد. این که در حال حاضر در کدام دوره هستیم و باید چه کاری انجام دهیم را تجربه و تخصص در اختیار شما قرار می دهد. می توانید از تجربه مشاوران املاک آ ب آ در این خصوص استفاده کنید.
در ابتدای دوره ۴ ساله بازار، مسکن قیمت رو به رشدی دارد اما شیب آن ملایم است و اینجاست که افراد بی تجربه به سمت خرید مسکن خواهند رفت. در اواسط این دوره قیمت بازارهای سرمایه گذاری دیگر مانند طلا و سکه افزایش چشمگیری خواهند داشت و اختلاف فاحشی را با قیمت مسکن نشان خواهند داد.
بعد از دو سال قیمت ملک به یک ثبات میرسد و دوره دو ساله دوم شروع می شود که در ابتدای این دوره دو ساله، قیمت مسکن با افزایش و کاهش کمی مواجه هست و افراد با تجربه عموماً در این زمان ها اقدام به خرید ملک می‌کنند.
به تدریج بازار مسکن اختلاف خود را با بازار طلا و سکه کم میکند و پس از پایان این دوره جهش بزرگ در چهارمین سال اتفاق می افتد. افرادی که این چهار سال را منتظر ماندند، می توانند سود بسیار بالایی را از طریق سرمایه گذاری در بازار مسکن ببرند.
فوت و فن سرمایه گذاری در مسکن:
- سرمایه ی ورودی برای سرمایه گذاری:
مهمترین نکته که مشاوران املاک آ ب آ بر آن تاکید دارند این است که سرمایه راکتی که به آن نیاز ندارید را وارد بازار سرمایه گذاری کنید؛ زیرا همان طور که مشخص است بازار سرمایه گذاری سود بسیار خوبی دارد. - تحقیقات لازم در مورد منطقه
دومین نکته قبل از سرمایه گذاری در بازار مسکن و خرید زمین، خانه یا آپارتمان در هر کجا، این است که ابتدا تحقیقات لازم را در مورد آن منطقه و شرایط آن انجام دهید. کیفیت منطقه به شدت بر روی ملکی که خریداری می‌کنید تاثیرگذار است. طبیعتاً هیچ‌کس تمایلی ندارد در منطقه ای که جرم و جنایت در آن زیاد است زندگی کند. پس محیطی که برای خرید در نظر می گیرید باید محیط مناسبی باشد. - فرصت های شغلی منطقه
فرصت های شغلی را در نظر بگیرید. مثلا اگر خبر دارید که شرکت یا کارخانه قرار است به محلی نقل مکان کند، می توانید با خرید زمین یا ساخت خانه در آن منطقه، محل مناسبی را برای کارکنان کارخانه یا شرکت به وجود آورید. - داشتن دید بلند مدت برای سرمایه گذاری در ملک
دیدن دورنمایی از فعالیت‌هایی که ممکن است در آن منطقه به وجود بیاید مثل اماکن تفریحی، دانشگاه یا آموزشگاه هایی که ممکن است تاسیس شود، بسیار مهم است. - زنگ خطر خرید ملک
اگر کسی لیست بلندی از خانه هایی که در یک منطقه خاص برای فروش وجود دارند به شما نشان داد، زنگ خطری برای خرید ملک در آن منطقه است.
انواع ملک جهت سرمایه گذاری در بازار املاک:
سرمایه‌گذاری املاک مسکونی:
سرمایه‌گذاری در مستغلات تجاری:
سرمایه‌گذاری زمین و باغ:
چه ملکی و در کجا جهت سرمابه گذاری در املاک خریداری کنیم؟
توصیه ای که همواره مشاوران املاک آ ب آ می کنند این است که اگر سرمایه دارید، خرید خانه کلنگی بهترین گزینه برای شما است؛ زیرا با خرید خانه کلنگی و ساخت آن، سود بیشتری برای شما به وجود خواهد آمد.
خرید خانه نوساز اصلاً خوب نیست. زیرا با افزایش سن، قیمت آن کاهش پیدا میکند.
خرید خانه های ویلایی و زمین گزینه مناسب تری از خرید خانه های نوساز است. اما اگر پول زیادی ندارید می توانید خانه و آپارتمان کوچک در مناطق خوب بخرید و از اجاره یا رهن آن استفاده کنید.
بهترین شهر برای سرمایه گذاری در مسکن با توجه به هدف و خواسته های شما می تواند متفاوت باشد اما به صورت کلی به دلیل افزایش جمعیت در شهر تهران و آلودگی هوا ، شهرهایی که به پایتخت نزدیک هستند در اولویت سرمایه گذاری در ملک قرار دارند. یکی از مهم ترین این شهرها، کرج می باشد که به تدریج روند رو به رشدی را طی می کند.
سرمایه گذاری مسکن در کرج:
چرا باید سرمایه گذاری مسکن در کرج را انتخاب کنیم ؟
کرج با وجود نزدیکی به تهران، دارای آب و هوای مطلوب تری نسبت به تهران می باشد و همچنین راه های ارتباطی زیاد و در دسترسی با کلان شهر تهران دارد؛ به علاوه داشتن چندین شهرک صنعتی و موقعیت های کاری خوب در کرج، باعث شده که افراد زیادی برای تفریح یا کار ، اقدام به خرید یا رهن و اجاره خانه در کرج کنند. این موضوع کرج را به یکی از شهرهای مهم برای سرمایه گذاری در مسکن تبدیل کرده است.
بهترین مناطق کرج برای سرمایه گذاری خانه و مسکن:
بهترین منطقه برای سرمایه گذاری در کرج، در هر حوزه متفاوت است. مثلا اگر میخواهید از اجاره ملک کسب در آمد کنید، خرید ملک در فردیس می تواند بهتر باشد، زیرا قیمت خانه کمتر است و عموما زوج های جوان به دنبال خانه در آن منطقه می گردند.
اگر قصد خرید زمین و ساخت و ساز ویلایی دارید، محمد شهر و سهیلیه گزینه مناسبی می باشند. زیرا در این مناطق عموما باغات مختلفی وجود دارد و آب و هوا خنک تر است.
خدمات سرمایه گذاری املاک آ ب آ :
سرمایه گذاری املاک مسکونی، اداری، تجاری و زمین در ایران
سرمایه گذاری املاک مسکونی، اداری، تجاری و زمین در ترکیه:
سرمایه گذاری املاک مسکونی، اداری، تجاری و زمین در اوکراین:
” ناگفته نماند هولدینگ املاک آ ب آ در زمینه تحصیل در اوکراین و ترکیه برای دانشجویان عزیز و اخذ اقامت دائم برای هم وطنان عزیز در این دو کشور فعالیت میکند. “
م شاوره سرمایه گذاری توسط دپارتمان تخصصی املاک آ ب آ :
به طور کلی پیشنهاد تمام سرمایه گذاران خبره این است که قبل از هرگونه سرمایه گذاری در ملک، بهتر است از مشاورین و متخصصین این حوزه استفاده کنید.
در هر بازاری از جمله بازار سرمایه گذاری در مسکن، لازم است که تحلیل های مناسبی از وضعیت بازار داشته باشید. وجود مشاورانی که راهنمایی های درستی به شما کنند بسیار مهم می باشد.
به همین دلیل املاک آ ب آ ، مشاوران متخصصی را برای مشاوره در هر حوزه بازار مسکن به کار گرفته است تا به شما مشاوره های تخصصی برای سرمایه گذاری در مسکن بدهند. استفاده از تحلیل های تخصصی و مشاوره افرادی که چندین سال در این بازار فعالیت کرده اند قطعا برای به دست اوردن سود بیشتر، مفید خواهد بود.
عملکرد ناشناخته‌ترین بازار سرمایه‌گذاری بررسی شد / درخشش طلایی‌های بورس
با توقف معاملات سکه آتی در بورس کالا که در اواخر دهه گذشته و اوایل دهه ۹۰ نقش مهمی حتی در تعادل بخشی به بازار فیزیکی داشت، جایگزین قدرتمندی در بورس کالا طراحی و معرفی نشده بود.
رشد حدودا مقایسه بازدهی حوزه های سرمایه گذاری هزار درصدی بهای سکه و طلا در خلال یک دهه گذشته هرچند این بازار را به یک بازار بلندمدت جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل کرد و به همان نسبت مانع از حضور سرمایه گذاران خرد در این بازار شد، اما در سال‌های اخیر توسعه ابزارهای مالی مختلف در بازار سرمایه با پشتوانه طلا با این هدف که بتواند سرمایه‌های خرد را جمع آوری کند، رواج یافته است که البته با بازار فیزیکی طلا قابل قیاس نیستند و طبیعتا نتوانسته‌اند تاکنون جایگزینی برای بازار فیزیکی باشد.
این در حالی است که با توقف معاملات سکه آتی در بورس کالا که در اواخر دهه گذشته و اوایل دهه ۹۰ نقش مهمی حتی در تعادل بخشی به بازار فیزیکی داشت، جایگزین قدرتمندی در بورس کالا طراحی و معرفی نشده بود.
در حال حاضر ۹ صندوق سرمایه‌گذاری مبتنی بر طلا در بورس کالا در حال معامله هستند که عبارتند از «زرفام»، «طلا»، «زر»، «مثقال»، «گوهر»، «عیار»، «کهربا»، «نهال» و «سحرخیز» که بررسی روند سود این صندوق‌ها در سه ماه گذشته نشان می‌دهد اغلب این صندوق‌ها در حدود ۳۰ درصد بازدهی داشته‌اند که این میزان بازدهی برای این دارایی بالاتر از رقم ۲۵ درصدی در بازار فیزیکی سکه در همین مدت است. در این ارتباط باید گفت میزان بازدهی در صندوق‌های سرمایه‌گذاری طلا به خصوص در شرایط رشد قیمت‌های بازار فیزیکی در بازه‌های کوتاه مدت با بازدهی این بازار برابر نیست، اما متناسب با این تغییرات است ولی در بلندمدت این تناسب به برابری نسبی در بازدهی در دو بازار منتهی می‌شود؛ البته گاهی اوقات نیز رشد جهشی و بی رویه قیمت‌ها در بازار فیزیکی، دوره‌های مربوط به رسیدن به تعادل را طولانی خواهد کرد، اما با توجه به مزایای نسبی ابزار صندوق سرمایه‌گذاری مبتنی بر طلا برای دارندگان سرمایه‌های خرد، این صندوق‌ها را به اهرمی برای جلوگیری از افت ارزش پول تبدیل کرده است.
مزایای صندوق طلا برای سرمایه‌گذاران
یکی از مشکلات اما بی‌اطلاعی دقیق عموم مردم از این صندوق‌ها و به طور کلی ناشناخته بودن این ابزار سرمایه‌گذاری در کشور است. صندوق‌های طلا ابزاری است که امکان سرمایه‌گذاری در حوزه طلا را بدون نیاز به خرید فیزیکی این محصول برای صاحبان سرمایه فراهم میکند و افراد با چند هزار تومان سرمایه خواهند توانست در صندوق‌های مذکور سرمایه گذاری کرده و لااقل یک واحد از این صندوق‌ها را خریداری کنند و به همان میزان از سود ناشی از بازدهی صندوق بهره‌مند شوند. صندوق‌های مذکور نیز سرمایه‌های جمع‌آوری شده را در محل اوراق گواهی سپرده طلا و اوراق مبتنی بر سکه سرمایه‌گذاری می‌کنند.
مدیران این صندوق‌ها با بازدهی ناشی از سرمایه‌گذاری در این کالاها و اوراق و سود ناشی از تغییر ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاری شده در صندوق که در نتیجه تغییر ارزش روزانه قیمت طلا حاصل می‌شود، شرایط را برای جذب سرمایه‌ها فراهم می‌کنند و از آنجا که دامنه نوسانات در این صندوق‌ها محدود و حداکثر ده درصد است، در نتیجه شرایط حاکم بر معاملات این ابزار در مقایسه با بازار فیزیکی منطقی‌تر است؛ به خصوص آن که در شرایط ریزش قیمت‌ها در بازار فیزیکی ریسک زیان بالا برای دارندگان این صندوق‌ها پوشش داده می‌شود؛ به خصوص با راه‌اندازی ابزار مشتقه صندوق‌های مبتنی بر طلا ریسک‌های ناشی از آینده در بازار در معاملات این صندوق‌ها قابل شناسایی است؛ چراکه با راه‌اندازی قراردادهای آتی واحدهای صندوق به دلیل فراهم شدن امکان آربیتراژ و پوشش ریسک، متقاضیان سرمایه‌گذاری در صندوق مربوطه افزایش می‌یابد و اگر تعداد واحدهای صندوق کم باشد صندوق مربوطه مجبور به صدور واحدهای سرمایه‌گذاری و در نتیجه اقدام به خرید سکه در بازار گواهی سپرده خواهد کرد که ممکن است.
نکته دیگر در صندوق‌های مذکور حضور بازارگردان قوی است که ریسک نقدشوندگی صندوق‌های مذکور را کاهش می‌دهد و در نتیجه در شرایطی که صف فروش یا خرید بر معاملات صندوق‌های مذکور حاکم شود، واحدهای صندوق از طریق ایجاد عرضه و تقاضای مناسب توسط بازارگردان معامله خواهند شد، با این حال در مجموع نقدشوندگی در صندوق‌های طلا در مقایسه با بازار فیزیکی پایین‌تر است.
اهرم مشتقه به کمک صندوق آمد
از سوی دیگر راه‌اندازی ابزار معاملات مشتقه صندوق‌های مذکور که از سال گذشته انجام شده، مسیر جدیدی را برای معامله‌گران این صندوق‌ها فراهم کرده است. هرچند مقایسه این ابزار با معاملات آتی سکه طلا که در گذشته نه چندان دور در بورس کالا صورت می‌گرفت، نشان می‌دهد راه طولانی تا بازگشت سرمایه گذاران قبلی به بازار در پیش است، این در حالی است که تداوم معاملات آتی سکه در خلال سال‌های گذشته می‌توانست نقش مهمی در کنترل بازار فیزیکی و جذب نقدینگی به بورس کالا ایفا کند و این یک اشتباه مهم دولت گذشته در توقف معاملات مذکور محسوب می‌شود.
با این حال ابزار معاملات صندوق سرمایه‌گذاری مبتنی بر طلا و معاملات مشتقه این صندوق‌ها به دلایل زیر می‌تواند شرایط متناقضی را تجربه کند؛ نخست آن که افت ارزش پول در کشور جدی است و برخی گمانه زنی‌ها از احتمال وقوع تورم سه رقمی حکایت دارند بنابراین حضور در بازاری که بتواند بخش مهمی از این افت ارزش را جبران کند اهمیت دارد. بانکها دیگر قادر به نگهداری منابع نقدینگی نیستند زیرا سودهای پرداختی در مقایسه با مولفه‌های کاهنده ارزش پول ناچیز است و این به معنای هجوم نقدینگی به سایر بازارهاست و احتمالا با توجه به روند حاکم بر بازارهای گوناگون، صندوق‌های سرمایه‌گذاری طلا گزینه درخشانی برای سرمایه‌های بزرگ نیستند، اما می‌توانند برای سرمایه های کوچک به خصوص در بلندمدت جذاب باشند؛ هرچند بازار فیزیکی طلا و سکه در دوره‌های کوتاه مدت شرایط به مراتب بهتری را تجربه میکند.
البته نکته مهمی که در ارتباط با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های طلا باید به آن اشاره کنیم آن است که بحران در بازارهای فیزیکی سکه و طلا معمولا به اتخاذ سیاست‌های سختگیرانه در این بازارها به منظور کنترل بازار منتهی می‌شود، اما در مورد ابزارهای مبتنی بر طلا، سیاست‌های سختگیرانه‌ای وجود ندارد، کما این که در هفته‌های اخیر نیز صندوق‌های مذکور بدون هیچ نوع محدودیتی به فعالیت خود ادامه دادند و در نتیجه سرمایه‌گذاری در صندوق‌های مذکور این نوع ریسک را نیز پوشش داده است و این در حالی است که سرمایه‌گذاری در صندوق‌های مذکور می‌تواند نزدیکترین بهره مندی از شرایط صعودی در بازار سکه و طلا را برای صاحبان سرمایه های خرد و کلان فراهم کند.
چالش اصلی در این ابزار، ناشناخته بودن آن است، این در حالی است که با توجه به اتکای آن به کالایی ارزشمند از یک سو، بازار معاملاتی شفاف از سوی دیگر، نظارت سازمان بورس کشور بر معاملات این صندوق‌ها، بروز رسانی قیمتی لحظه‌ای، نبود محدودیت در سرمایه‌گذاری و ده‌ها دلیل دیگر همگی این ابزار را به امکانی جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است و این امیدواری وجود دارد که در آینده، با معرفی آن بتوان زمینه‌های مشارکت بیشتر سرمایه‌های خرد را فراهم کرد.
دیدگاه شما